北京上半年新房成交不足3萬套 25盤評級遭下調
北京2010-2014年上半年新建商品住宅成交情況
新浪樂居訊 克而瑞房價北京測評中心數據顯示，2014年上半年，北京新建商品住宅總成交金額約為862億元，商品住宅成交套數為29978套，成交金額與成交量均創下五年來新低。
伴隨樓盤成交量下滑而來的是，克而瑞房價點評網於7月1日正式下調瞭25個北京在售新房項目評級。
25個新盤評級遭下調
據瞭解，克而瑞房價點評網目前對國內主要城市每一個在售新盤均做出瞭測評報告，在項目報告中，克而瑞對其所調研的樓盤分別給予瞭"盡快新莊信貸借貸信貸年息入手"、"推薦購買"、"謹慎購買"和"持幣觀望"四個評級標註。
房價點評網本輪樓盤評級調整是基於對當前市場環境和在售產品品質的重新評估。克而瑞信息集團價格中心總經理葛文翔介紹稱，此次全國21個城市被下調評級的樓盤總數為1107個，占克而瑞日常監測的4038個樓盤的27.41%。
數據表明，在北上廣深四大一線城市中，北京樓市最為穩定。除瞭北京都有超過30%的樓盤的評級發生瞭變化，其中下調樓盤比例分別為上海30.88%、廣州28.61%、和深圳31.68%。而在北京監測的135個樓盤中僅有25個樓盤產生瞭評級調整，數量和比例都遠低於其他3個一線城市。
克而瑞房價北京測評中心首席分析師牟增彬指出，北京二季度以來樓盤雖無實質性降價，但平價入市的剛需項目基本還能保證1比1的蓄客，因此下調評級的項目並不多。
具體到項目而言，被下調評級的25個項目多為銷售去化變慢，明顯低於板塊內競品項目，如華遠銘悅二期、京杭府、燕西華府等；也有部分項目由於競品入市導致後期銷售面臨壓力，如智匯雅苑、紫禦華府等，此外，還有項目被下調評級的主要原因是因提高售價導致去化慢，以及所剩房源產品競爭力弱。
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在業內人士看來，市場下行之際正是購房者抄底的時機。一方面，房價點評網雖然對不少項目評級進行瞭下調，另一方面，有更多的項目仍維持原定評級。
正所謂，"弱市之下，產品為王"。從某種意義上講，不是所有的"剛需"盤都有著高性價比，北京樓市正由"恐慌性"需求階段轉向真正的"剛需"時代。
不得不提的是，在自住房大量入市和信貸緊縮等因素的影響下，買房觀望情緒日漸濃厚，今年1-6月，北京新房的月均新房成交量僅在4000-5000套左右。
克而瑞北京房價測評中心首席分析師牟增彬表示，從目前情況來看，下半年政策環境難有大的變化，房地產類貸款也會維持緊縮局面，短期內，開發商仍會通過千奇百類的促銷手段對購房者"軟磨硬泡"，以堅守住高房價。
在牟增彬看來，雖然目前的樓盤推案與蓄客比出現瞭兩倍下滑態勢，但總體來看，北京依然有足夠的購買力來支持新入市項目去化，因此，近兩個月北京新房市場成交很大可能維持在低位水平。
但需要註意的一個不穩定因素是，自住房入市對商品房市場的影響在下半年將持續發酵，從去年年末至今年底，7萬套的自住房供應計劃目前僅完成1.8萬套，也就是說，下半年還將有超5萬套的入市量，雖然從已知地塊能看出這些項目的位置並不理想，但從首批搖號的情況來看，自住房"正面形象"導致的需求觀望將會對開發商造成巨大打擊。
如此一來，若有開發商借"金九銀十"發起實質性降價，市場風向或將發生逆轉。但牟增彬指出，目前便是成交量已跌入低谷，實際成交均價依然維持在近27000元/平方米的歷史高位水平。所以即使下半年出現實質性降價，北京房價下調幅度也不會超過2000元/平方米。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-01/16592800767.shtml
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