旭輝控股主席林中如何應對黑天鵝事件？
旭輝控股主席林中
新浪樂居深度報道記者 張傑/文
12月5日，上海虹橋，旭輝控股（00884.HK）主席林中與媒體茶敘，開聊上市兩周年的體悟，旭輝之策與樓市局勢。言辭之間，顯示出在眾多上市房企高管中，林中堪稱學者型董事長。
這一印象並非首次獲得。去年11月29日，正值旭輝上市一周年之際，樂居記者曾對話林中，詳情見《旭輝林中談股價，融資與同行》。
上市兩年，已晉級為二年級新生，資本市場、遊戲規則與樓市周期波動，旭輝已心中有數。林中直言，旭輝已闖入200億元俱樂部，但現在的PE還是一個小型企業的估值，還沒有做到一個中型企業的估值。未來數年，將是一個行業高位平臺期，這是中小型房企做大規模的最後機會。
他同時判斷，3000億元可能是中國單個房企的天花板。未來，旭輝的規模增長不是來自於外因的增長，而來自於競爭、規模，裡面重新洗牌。
以下是媒體茶敘會訪問實錄的摘錄整理。
在年底肯定要談到下一年的銷售目標，在我看來，定目標和行業形勢是兩回事，我們定的目標永遠都比較保守。因為，我們給資本市場講一個目標，我們一定要保守承諾，然後超額兌付，所以，每次對外宣佈的目標，我們都講的保守一點。
未來隨著政府行政調控手段力度的減弱，樓市今後會從一個短周期的波動變到一個中周期的波動。與國外不同，我覺得中國房地產周期不會出現十五到十八年的這種長周期的。短就三年，中期也就是五年，所以今天它就是我們看到的這樣波動頻次很高。
明年的總體感覺是，2015年會比2014年要好，具體好多少，可能不同的城市會不一樣。我認為，至少2015年全國的交易面積會比2014年有5%的增長。在價格層面，這兩個月大傢還在走量、去庫存。以一個比較低的價格能夠走量是主要訴求，但是我認為到明年一月份過後，很多開發商對這個走量要求不是那麼強的時候，明年很多城市的供求比應該都會回落到12個月裡，所以明年市場，我們認為會比今年市場好。
在這樣一個市場裡，旭輝的策略顯得很重要。從短期來看，我們不會去太多增加商業在整個集團業務中的比重。因為，旭輝規模還是不夠，還不是一個大企業，所以，我們還會優先來保證規模的增長，優先會開發、銷售為主，持有經營為輔。
未來的五到八年，整個行業的交易面積將維持在10億—15億平米之間，進入一個高位平臺期。這個高位平臺期，也是中型企業有機會把規模做上去的最後一段時間。戰略是要做取舍，要有優先順序的，旭輝的優先順序就是先把規模做上去。
因此，此時去做大量持有經營性商業，對我們來說時機不夠成熟。要轉型經營持有型企業，我得有幾個準備：第一，規模足夠大，能產生足夠的自有現金流。商業的這個投資模型對自有的長期資金要求是很高的。第二個，融資成本足夠低。我們的融資成本還是不夠低，一個核心條件是，平均融資成本要低於6%，我才有機會去洲子洋重劃區利率多少免費諮詢試算土信貸台中烏日土信貸做這種6%到8%的經營型收租物業。在未來的三年之內，我們都不會改變商業在整體中的比重。
那麼，在住宅市場，高周轉是一個常規動作。但是，我認為，真正的高周轉不是用價格策略來實現的，它應該是三個方面。第一個是你的土地儲備和投資佈局，它決定瞭你有方法能快。第二個是你的產品結構。第三個是你的系統能力。你靠賣低價去做高周轉不是開發商的追求。
前面三個因素不具備的時候，有時候降價也做不瞭高周轉。你會發現，有一些地方你降價還能賣得動，有些地方就不具備這個東西，你降價也賣不動。所以我認為高周轉現在是一種基本能力。
這種基本能力還有一個因素要考慮，行業是有波動的，不是在每一個行業階段，你都要做的很快。去年買地速度很快，那完瞭，你一開盤就踩在行業最低點，你就沒有意義瞭。但是明年買地快一點就有意義，因為市場好瞭，在上升周期快是有意義的。所以我們就會去調劑。明年你不開盤快一點，那就錯過機會瞭。
快是一個基本能力。但是什麼時候快，什麼時候慢一點就是運營策略，就是你要踏準。開發商都有一個很重要的事情，就是要踏準這個節拍，開發商不踏準這個節拍，你的發展就會停滯在那兒。
在快的描述上，我現在盡量不去關註一個具體的數字。我認為旭輝這兩三年還能維持一個30%到40%平均的增長率， 所以按這個增長率去看，我們認為2017年500億的目標應該比較有機會，我們也在為這個目標努力。
但是在這個過程中，我們核心是關註兩個事，就是持續穩定、有質量。第一，控制住負債率，我的增長要有質量，就意味著我的增長不是靠放大財務杠桿、犧牲財務安全性來獲取。第二，我增長要有質量，就意味著我的增長不能通過犧牲利潤來獲取。你規模越來越大，但是盈利能力越來越低，那你就沒有意義瞭。所以穩定住利潤率與負債率，我的規模增長就有意義瞭。
從旭輝來看，未來500億要解決的幾件事，基本上我們的策略就是優先、聚焦、生根已有城市。
現在旭輝有十一個一二線城市，我們規劃每個城市40個億左右的平均產能，意味著其實500億我們不需要再增加進入城市，沒有對佈局、佈點有很強烈的要求。這樣可以減少擴張的風險，我不需要到一個陌生的市場、陌生的區域去做。我們今年買地，大部分都是在已有城市買地，而且在好城市買地。
在這些城市內，我們還是會以主流剛需和自用改善的住宅為主。但是，自用改善住宅的比例會增加。然後隨著城市的表現分化，旭輝在這個城市其實會不均衡投資。我不看重集團的規模，我看重的是旭輝在這個城市有沒有規模與市場競爭能力。我一定會優先投在效率最高的、風險最小的城市，市場熟悉、產品可復制對我來說是最好的。
如果我們是一個200個億左右的公司，佈局瞭20個城市，平均一個城市就10億，那麼，你在當地市場是沒有競爭力的，你對當地的人才、土地、資金，以及對供應商的吸引力都會很小，所以你不會有競爭力。所以我們寧願不要佈那麼多點，但是在每一個點上要集中優勢的資源，以求得有更強的競爭能力。這是在我們500億之路上的一個很重要的策略。
第三，保持土地儲備的適度，土地儲備既不能太多，太龐大。多少合適呢？我認為，到今年年底，我們的土地儲備量能覆蓋住2014年銷售量的四倍到五倍，就是適度。很多時候同行買貴的地都是因為什麼？因為缺貨瞭，沒地逼的你去買，你去買的點很可能就是最高的點。
這個行業的未來幾年是在高位平臺期，高位平臺期的特征是它不增長，但是餅做得很大。未來，我們的規模增長不是來自於外因的增長，而來自於競爭、規模，裡面重新洗牌。你自身競爭能力提高後，把很多中小企業的市場份額全部拿過來，因為它不能玩。
目前，旭輝的規模還是比較小的，旭輝面臨的問題跟萬科、綠地面臨的問題不一樣，因為它們已經可以看到自己的天花板瞭。我認為，地產行業單個房企三千億就是一個天花板，所以這個時間到來很快。我今年兩百多億，對我來說，我規模小，市場空間巨大，我就一定會成長速度快。
在這個過程中，資本市場會對不同規模的房企分別進行不同模式的估值。我們是一傢企業，沒辦法改變資本市場對行業的整體判斷。在資本市場，大的地產商很難講故事，你做主流的，規模型的地產商，因為你主流規模，你的業務一定集中在住宅、商業、辦公，從世界上來看它未來都是主流的。所以要做規模你一定離不開這個主流市場，養老與物流，是不可能做幾百億、上千億的銷售額的。所以，做主流地產商就很難講故事，主流地產商比拼的不是故事，比拼的是持續的、穩定的經營業績與能力。
旭輝現在的PE還是一個小型企業的估值，我們還沒有做到一個中型企業的估值。我認為我們的目標就是先做到中型企業的估值，再進入大型企業的估值模型。所以我們在實施地產藍籌股的資本策略，不僅關註負債率，也關註盈利能力。如果我們未來的增長速度放慢一點，我們的負債率還會更低，更穩健。資本市場看一個企業，它不隻是看你的增長，其實它還看你的負債，以及盈利能力，它是一個三角形。你光有增長沒用，你負債率太高，利潤率低也沒有機會。
未來三年最大的風險是什麼，在上市的時候我就跟投資者講，其實最大的風險就是黑天鵝事件，你不可預知。我們最擔心的就是黑天鵝事件，我們能想到的風險我們都有應對策略，我們最擔心的就是想不到的風險。
對我來說應對黑天鵝事件，第一就是企業要穩健，穩健是應對這種事件的第一要素。第二個，產品的變現能力要好。第三，合作夥伴資源要多，相信你的人多，拉你一把就可以瞭。第四，企業還是要治理透明、規范。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-12-08/12245947576199550382356.shtml
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