樓市陷僵局急售筍盤增多 大戶型難賣
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大戶型二手房不降價，難成交。
市場上"盤多客少" 大戶型不降價易成"長壽盤"
受到房地產市場走弱及銀行房貸政策收緊的雙重影響，二手樓市步入淡季已是不爭的事實。特別是面向改善型買傢的大戶型二手房，由於買傢"難貸款"且首付比例不斷提高，加上限購政策未放松，購房名額仍是"稀缺品"，目前成交量處於低位。多位中介人士表示，對於資金雄厚且仍有購房名額的買傢而言，眼下的樓市淡季，二手房源選擇較多，且業主心態有所減弱，不失為入手大戶型二手房的好時機。
"現時廣州二手市場大戶型物業成交占比在17%左右，成交比例與去年同期基本持平。" 合富置業市場經理梁燕明表示，大戶型交投活躍度不及中小戶型，主要是二手大戶型買傢以改善型換房客為主，物業總價較大，買傢群體范圍較窄。而改善型買傢的購房需求也不及"剛需"買傢迫切。另中原地產成交數據顯示，4月迄今，120平方米以上的二手房買賣成交量僅占總成交的13.2%，"大積"二手房成交占比較低。
滿堂紅研究部高級經理周峰亦透露，今年4月，經滿堂紅促成的二手房交易中，面積在120平方米以上的案例僅占6.3%，成交占比和成交量均低於去年同期。此外，多位中介人士受訪時表示，以目前一、二手房的市場存量來看，大戶型存量較多，但符合購買資格及資金條件的買傢較少。"盤多客少"使二手房大戶型的成交日趨緩慢。
急售筍盤增多
珠江新城業主也不淡定瞭
"4月以來，大戶型二手房的客盤比趨於1:1，成交多集中在老城區和珠江新城，隻有少部分在番禺沙灣板塊和白雲金沙洲板塊"，市內120平方米以上的大戶型二手房成交均價月23614元/m2，比去年同期上漲26%。周峰指出，價格變動並非行情好轉，隻是成交結構發生變化。據合富置業統計數據分析，4月以來二手大戶型物業交投最活躍的區域是天河區，約有四成多的大戶型成交個案落在天河區。此外，荔灣和番禺兩區也是大戶型物業成交較為活躍的區域。
值得關註的是，從4月以來，市場上大戶型筍盤數量較年初有明顯上升。梁燕明指出，現時大戶型筍盤的優惠幅度及業主議價空間，均較年初有所增加，業主降價的原因多是為瞭資金周轉。如珠江新城某樓齡十多年的電梯樓物業，年初有買傢出價2.5萬元/m2，放盤業主都不願意賣，但近期卻有業主因資金周轉急售物業，僅以不到2.1萬元/m2的筍價放盤，足足比市場價低近20%。
據中原地產駿景北苑分行資深營業經理羅定漢介紹，近期東圃板塊大戶型二手成交量有所下跌，放盤價略有下調，如118平方米的天朗明居單位，業主最近將放盤價下調1000元/m2。另一套129平方米的駿景花園單位，單價約2.7萬元/m2，近期業主將放盤價下調瞭2000元/m2。
在外圍板塊，大戶型二手房下調放盤價則更普遍。番禺華南板塊的"大積"二手房，現時放盤價普遍下調9%，當中不乏知名豪宅樓盤。中原地產錦繡銀灣高級營業經理黃榮光透露，現時星河灣有一套面積約251平方米的大單位，此前放盤價在580萬元，業主看市場走弱，下調放盤價約至540萬元。
大戶型更易成"長壽盤"
不降價難成交
中原地產市場主任黃燕飛表示，"大積"單位市場需求不多，成交量一向不及"細積"的兩三房，而且成交速度也較慢。據周峰介紹，即便是擁有優質學位的老城區中小戶型二手房，如業主按照市場價放盤，從放盤到成交，普遍需1個半月。而客源少、門檻高的大戶型二手房，業主的放盤時間則更長，市區盤普遍需4~5個月，郊區盤起碼要小半年的時間，一不小心就熬成"長壽盤"瞭。
中原地產黃榮光為大傢分享瞭一個最近成交的二手房買賣個案，一套星河灣電梯低層單位，面積約149平方米，原放盤價為350萬元。放盤一年後仍未見動靜，而業主卻因要赴外地發展，近期狠心下調40萬元，以總價約310萬元、單價約2.1萬元/m2成交。據瞭解，該盤的市場均價約2.2萬~2.3萬元/m2。
梁燕明表示，大戶型物業的放盤業主，若是急售，業主大多將價格定在低於市場價的位置，以求盡快出售套現。近期有一宗番禺華南板塊的二手房成交個案，買傢是改善型的客戶，已出售瞭舊居套現，在看房兩個星期後，相中瞭一套140平方米的四房單位。當時該房業主以略高於市價的230萬元放售，買傢對這套物業較為滿意，但要業主降價才願意買。經過一番討價還價，最後業主降價10萬元，以220萬元成交。從目前的成交情況分析，比市場價便宜7%~10%或以上的大戶型房源，較能吸引改善型買傢出手。
二套房貸如杯水車薪
45%大戶型買傢一次性付款
在付款方式上，越來越多置業大戶型的買傢選擇一次性付款。滿堂紅市場數據顯示，在今年前4個月的120平方米以上二手房買賣交易中，約有45%的買傢選擇一次性付款，比去年受到"政策末班車"而激增的39.7%更驚人。
周峰表示，這主要受房貸政策緊縮的影響。因置業120平方米以上物業的買傢，大多是二套房客戶。按現行的房貸政策，二套房買傢需籌集七成首付，而在實際操作中，"銀行的評估價比實際成交價低，明明是貸三成房款，最後到手的往往隻有兩成。"這對於二套房買傢而言如杯水車薪。因此，在"房貸難"的節點上仍堅持入市的大戶型買傢，要麼是用"賣N買一"付瞭八成房款的買傢，要麼就是原本"不差錢"、具備一次性付款的實力豪客。
(大洋網-廣州日報)
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-26/08262747299.shtml
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